Левант есть Левант: почему израильская недвижимость так быстро ветшает
Три наблюдения:
Первое.
Наверное, всем израильтянам приходилось с раздражением спрашивать главу домового комитета (ваад а-байт): почему плата на содержание дома вдруг подскочила, например, с 250 до 300 шекелей. Почему так дорого?
Второе.
На Ближнем Востоке, как и в Европе, было немало дворцов владык, а также роскошных домов богачей. Почему в Европе вы видите эту роскошь, а в Леванте сохранены только несколько старинных мечетей. Куда все подевалось (даже с учетом того, что Европа намного богаче)?
Третье.
В 80-е меня послали на охрану дома самого знаменитого жителя Хеврона — шейха Джабри. Его внук принял иудаизм, переселился в Кирьят-Арбу, и разведка посчитала, что жизнь его семьи в опасности. Перед роскошным домом стояли "мерседес" и БМВ, а на заднем дворе была свалка мусора, такая же как во дворе в Газе.
Подписывайтесь на телеграм-канал журнала "ИсраГео"!
Эти три наблюдения связаны между собой: европейская культура заботы о построенном, и, как следствие этого, затраты на содержание домов и общественных мест, чужда людям с левантийской психологией. Посмотрите на израильские дома, которым пятьдесят лет. Это трущобы! Новый дом, в который я въехал после окончания ульпана, уже разрушен, дом, в котором я живу в Тель-Авиве, близок к получению разрешения на снос. Дома, которые находятся в квартале, где я живу в Бостоне, построены больше века тому назад и выглядят вполне прилично.
Я плачу в ваад а-байт в Израиле 400 шекелей, а за мою квартиру в Бостоне, которая на 25% дороже, чем Тель-Авивская, я плачу за содержание в 14 (четырнадцать) раз больше. Даже с учетом того, что на самом деле ваша плата в ваад а-байт выше (“проклятый” глава домового комитета клянчит деньги на ремонт лифта, водоупорное покрытие крыши и чистку канализации в критических ситуациях), все равно вы не покрываете необходимые затраты, и ваш дом превращается в трущобу. Если у вас есть деньги, то вы убегаете в новый дом, если денег нет, то привыкаете жить в трущобе. Подумайте: сколько раз вы делали ремонт в вашей квартире и сколько раз участвовали в ремонте дома.
Сколько же нужно платить за обслуживание квартиры?
Обратимся к американской статистике, которая существенно не отличается от статистики европейской.
Типичная сумма, которую в Америке платят жильцы за ежегодное обслуживание квартиры, обычно составляет от 0,5% до 2% от её рыночной стоимости. В переводе на израильскую действительность: если ваша квартира стоит 2 миллиона шекелей, то ежемесячный взнос в ваад а-байт должен составлять от 850 шекелей до 1900 шекелей. Этот разброс зависит от нескольких факторов:
* Базовое обслуживание и мелкий ремонт: от 0,5% до 1% в год (регулярный уход, мелкие ремонтные работы, уборка, садовые работы, замена мелких элементов).
* Дома с дополнительными услугами и удобствами: от 1% до 1,5% в год (наличие лифтов, охраны, спортзалов, бассейнов, общих зон отдыха и других удобств).
* Элитная недвижимость или старые здания: от 1,5% до 2% в год (старые коммуникации, требующие частых обновлений, дорогостоящие удобства, консьерж-сервис, большие общие площади).
Для средней, относительно новой квартиры, разумно планировать расходы около 1% от стоимости в год, т.е., если ваша квартира стоит 2 миллиона шекелей, то ваш ваад а-байт должен быть около 1600 шекелей в месяц. Я плачу в Израиле 0.1% от стоимости моей квартиры, а в Америке 1% от стоимости квартиры. Поэтому и пришло время сносить мой дом в Тель-Авиве.
Вы можете сказать, что с трудом купили квартиру и на содержание уже не хватает. В этом то и состоит психологическая проблема: вы не готовы купить более дешевую квартиру и продумать плату за ее содержание. Житель Гонконга платит за обслуживание средней квартиры площадью 100 метров больше 3000 шекелей в месяц. Не думайте, что гонконгцу легче купить квартиру, чем жителю Тель-Авива: средняя квартира в Гонконге по стоимости равна 30 среднегодовых зарплат, а в Тель-Авиве это 27 годовых зарплат.
Точно те же соображения относятся к общественным зданиям. Посмотрите на пол при входе в аэропорт, посмотрите на центральный зал с водопадом (который уже совсем не водопад). Плитки побиты, следы от жевательной резинки при входе. Трудно было, но оказалось возможным, в 2000 году найти средства на новый терминал, но найти средства на его содержание уже нельзя. Когда он совсем разрушится рядом построят новый.
Зайдите в вашу поликлинику, посмотрите на туалет, стены, пол, стол врача. Я понимаю, что вы привыкли видеть уборщицу, тряпкой моющую пол с побитыми плитками (какая разница? Вы пришли увидеть врача!). Бюджет больничной кассы не предусматривает существенных расходов на здания — будем лечить, а там посмотрим!
Зайдите в гостиницу "NN" (название имеется в редакции) в Яффо (600 долларов в ночь). Ее совсем недавно перестроили. Когда-то на месте гостиницы была крепость, а потом размещался полицейский участок. Мои друзья, которые в ней недавно остановились, были удивлены насколько в отеле потертый пол и стены.
Точно тоже я слышал о еще более дорогой гостинице на набережной Тель-Авива из очень солидной сети, построенной в 2022 году и с ценами в 800 долларов в ночь. Постепенно отель будет разрушаться, владелец продаст гостиницу менее престижному конгломерату, потом, на время, перед разрушением и постройкой новой гостиницы, здание превратиться в ночлежку.
Что делать? Наверное, ничего. Левант есть Левант и стартапы не влияют на психологию масс.
