На фоне эпидемии перед многими семьями, молодыми и не очень, встал вопрос, что делать со сбережениями и стоит ли покупать квартиру. И если стоит, то как можно скорее, или все же подождать пару месяцев. Наш корреспондент Лев ПИНСКЕР попытался разобраться
— Минувший год, безусловно, был не самым простым для рынка недвижимости, но вместе с тем на нем не было и дня простоя. Даже в апреле, когда экономика страны, казалось, замерла, ежедневно осуществлялось немало сделок по приобретению квартир, новых и со вторых рук, — утверждает гендиректор знакомой многим сети по продаже недвижимости "Ри/Макс Исраэль" Бернард Рискин. — Третий и четвертый кварталы 2020 года по количеству сделок были лучшими за все десятилетия существования нашей компании. Вопреки прогнозам, которые давали в начале эпидемии, цены на квартиры не только не упали, но и стабильно росли почти по всей стране. Заметно увеличился спрос на квартиры с палисадниками, пентхаузы и коттеджи. Кстати, такая же картина наблюдается в большинстве стран Запада: рост цен на жилье зафиксирован в США, Германии и Франции.
Слова Рискина подтверждает и ЦСУ: по его данным, в ноябре-декабре 2020 года было заключено рекордное количество сделок по недвижимости, а средняя цена на квартиру выросла на 1% (в ноябре-декабре 2019 года — на 2,9%). Если же брать раскладку по отдельным населенным пунктам, то за два последних месяца 2020 года цены почти повсеместно выросли от 0,5 до 2%. Объем продаж квартир со вторых рук в прошлом году сократился по сравнению с предыдущим на 10-12% и даже не пересек отметку в 100 тысяч сделок, но цены практически нигде не снизились. Кроме, разве что, Афулы и Рош а-Айна, многие жители которых переезжают в новостройки или в другие населенные пункты. Падение спроса на квартиры со вторых рук зафиксировано также в кварталах, прилегающих к Беэр-шевскому университету. Многие из тех, кто покупал квартиры в качестве инвестиции, а в период эпидемии стал испытывать материальные трудности, поспешили продать их по цене заметно меньше среднерыночной.
2021 год только начался, но риэлтеры уже зафиксировали определенное оживление на квартирном рынке, и специалисты говорят, что в ближайшие два года нас ждет значительный скачок спроса на квартиры, и, соответственно, рост цен. Когда риэлтерам напоминают о небывалом росте безработицы и десятках тысяч людей, которые находятся в неоплачиваемом отпуске и утратили уверенность в завтрашнем дне, они советуют посмотреть данные Госбанка по досрочному погашению машканты: они более чем скромны. Значит, не так уж много израильтян решили продать квартиру из-за того, что не справлялись с выплатой ипотеки. Скорее, данные свидетельствуют о том, что в Израиле немало людей, твердо стоящих на ногах, а зарплаты в хайтеке в период коронавируса ничуть не снизились, а даже выросли. А ведь именно специалисты хайтека составляют заметную часть покупателей новых квартир — как с целью улучшить жилищные условия, так и в виде капиталовложения. Если учесть, что налог на покупку второй квартиры недавно был снижен с 8 до 5%, то можно ожидать роста сделок по приобретению недвижимости в качестве инвестиции.
Новый виток цен в начале 2021 года эксперты связывают с началом кампании массовой вакцинации и надеждами на то, что Израиль станет первой страной, национальная экономика которой заработает в прежнем режиме. Если это произойдет, то стремительный рост цен на жилье практически неминуем. Так происходит после всех экономических кризисов, вне зависимости от их причин: начинается бурный подъем экономики, и люди бросаются покупать квартиры. Именно на таком сценарии развития событий построен прогноз на 2020 год компании "Хеврат-Леви Ицхак", публикующей самый авторитетный каталог цен на квартиры. По оценке специалистов компании, цены на квартиры в Бат-Яме вырастут за год на 8-10% — в том числе, и в связи со стремительно продвигающимся там строительством городского трамвая.
Сразу после эпидемии ожидается строительный бум и рост цен на квартиры в Эйлате — их будут приобретать как местные жители, так и израильтяне, ищущие возможность вложить накопления. В Кармиэле ожидается рост цен на 2-3%. В Беэр-Шеве после нескольких месяцев стагнации цены на квартиры до конца года вырастут минимум на 3%. В нижнем городе Хайфы ожидается рост цен на 3-4%, тогда как на Кармеле он будет крайне незначителен. В Тель-Авиве, который всегда считался главным ценовым камертоном страны в области недвижимости, ожидается резкий — на 8-12% в год — рост цен в южных и восточных районах и умеренный — на 3-4% — в престижных северных кварталах.
Впрочем, абсолютно все специалисты по недвижимости говорят, что месторасположение квартиры утрачивает былое значение, на первое место выступает ее площадь, качество строительства и… возможность уединения. Многие жители Северного Тель-Авива в 2020 году предпочли перебраться в окружающие город мошавы и кибуцы, приобретя там частные дома. Есть все основания полагать, что эта тенденция получит развитие и в других крупных городах, прежде всего, в Хайфе.
Риэлтеры назфвают еще один фактор в пользу покупки квартиры в ближайшей перспективе: банки сегодня выдают ипотечные ссуды на самых выгодных, какие только возможны, условиях, завтра таких может уже не быть. Некоторые даже советуют, если требуемой суммы на покупку квартиры не хватает, попросить в долг у родителей или даже убедить их заложить свое жилье "ради внуков" — дескать, дело того стоит. Однако советница по семейному бюджету Деби Кацав категорически не рекомендует этого делать.
Приобретение новой квартиры — столь ответственный шаг, что его стоит просчитать до мелочей, — говорит Деби. — Обычно вас убеждают, что вы будете платить в счет погашения машканты ту же сумму, которую платите за съем, но на практике чаще всего это оказывается совсем не так. Поэтому тщательно взвесьте нынешние доходы и перспективы их изменения и ответьте сами себе на вопрос: потянете ли вы выплату машканты? Особенно с учетом того, что новая квартира почти непременно влечет за собой и новые крупные расходы — единоразовые (ремонт, покупка мебели и т.п.) и постоянные (немалая арнона и расходы на содержание дома). Не исключено, что вам стоит остаться в съемной квартире, а купить жилье поменьше, сдача которой в аренду будет покрывать расходы по машканте. Мой личный опыт также говорит, что иногда лучше купить квартиру в более отдаленном месте, но большей площади и лучшего качества строительства. Например, если небольшая трехкомнатная квартира в старом доме в Нетании стоит столько же, сколько четырехкомнатная в куда более новом доме в Хадере, то стоит остановиться на хадерском варианте. И еще. В последние годы в Израиле стало модно приобретать так называемые "убитые", то есть пришедшие в ужасающее состояние квартиры и затем делать капитальный ремонт. Но многие забывают, что такой ремонт стоит многие сотни тысяч шекелей. И если у вас не останется свободных после покупки "убитой" квартиры денег, этот вариант явно не для вас.
Свой вклад в прогнозирование тенденций на рынке недвижимости внесли и психологи. По их мнению, в стране и в мире сейчас сложилась классическая ситуация неопределенности, при которой у нас нет достаточно данных, чтобы принимать важные решения. В такие периоды вопрос о покупке квартиры зависит от характера человека и его материального положения. Скорее всего, в наши дни на покупку квартиры решаются люди, склонные к риску и привыкшие больше полагаться на интуицию, чем на конкретные данные. Таких меньшинство, но именно они чаще всего выигрывают больше других, хотя не исключено, что могут оказаться в проигрыше. Большинство предпочитают в подобной ситуации не делать слишком резких движений, поэтому ожидать заметного роста спроса на квартиры прежде, чем положение дел начнет улучшаться, не приходится. А улучшаться оно, видимо начнет — вне зависимости от исхода выборов — только к лету. И вот тогда может наступить квартирный бум.
[nn]
Жилищное наследство Кахлона
