Опубликованный в середине марта индекс цен за февраль вряд ли смог нас порадовать: инфляция продолжает расти, причем, прежде всего, за счет самых востребованных товаров. При общей месячной инфляции в 0,5% продукты питания подорожали за месяц на 0,8%, а свежие овощи и фрукты (расчет по которым ведется отдельно от остальных продуктов питания) поставили очередной рекорд – удорожание в 3,8%. В целом же за последний год инфляция достигла 5,2%
Яков ЗУБАРЕВ
Данный показатель ниже, чем в целом ряде стран Запада, но израильтян это мало успокаивает. Хотя бы потому, что если потратить в месяц несколько десятков лишних шекелей на пропитание мы готовы, то разбухшие расходы по выплатам машканты по-настоящему бесят. Привязка основной части этой ссуды к учетной ставке Госбанка Израиля, которая выросла за год в два с половиной раза, заставляет многих ежемесячно выплачивать банку на 800-1000 шекелей больше, чем они рассчитывали, и это ощутимо сказывается на семейном бюджете.
Высокая инфляция и, соответственно, высокие проценты на ссуды отпугивают потенциальных покупателей от рынка жилья. Квартирный бум, который наблюдался в первый год после окончания пандемии, постепенно пошел на спад, жилье уже не раскупается, как горячие пирожки, и мы наблюдаем уникальную картину: если в 2022-м оставалось немногим более 40 тысяч непроданных квартир, то сейчас их уже 54 тысячи. Когда, согласно февральскому индексу, цены на жилье выросли на 0,4%, а средний размер выдаваемой банком ипотеки увеличился с 800 тысяч до 1,2 млн шекелей, немного найдется смельчаков, готовых приобрести жилье за 2-3 млн шекелей. Вот почему продажи квартир – как новых, так и со вторых рук – продолжают сокращаться. Министерство финансов только что опубликовало обзор рынка недвижимости, из которого следует, что количество покупок жилья снизилось за последний год на 39%.
Более того, специалисты отмечают печальную тенденцию, при которой значительная доля покупателей, относящихся к категории "улучшающие жилищные условия" (то есть те, кто продает старую квартиру, чтобы купить новую) фактически ухудшают эти самые условия, поскольку вынуждены покупать взамен прежней более дешевую квартиру. Если средняя цена продажи составляет 2,3 млн шекелей, то таковая купленных ими квартир – только 1,6 млн. В начале прошлого года на долю таких покупателей приходилось 25% всех улучшающих жилищные условия, а в начале этого — уже 34%. То есть треть новых домовладельцев стала, по сути, жить в худших условиях, чем прежде.
Дотошный читатель может воскликнуть: кто же в таком случае раскупает дорогостоящее элитное жилье в новостройках Гуш-Дана – Тель-Авиве, Герцлии, Рамат-Гане, Гиватаиме, Ришон ле-Ционе?! Успокою: несмотря на презентабельный вид новых небоскребов, доля такого жилья в общем новострое составляет всего 0,4%. По определению минфина, термин "элитное жилье" относится к квартирам стоимостью свыше 10 млн шекелей. В 2022 году, например, было продано 417 элитных квартир (хотя стоит отметить, что они привнесли в казну 11% налогов, полученных от продажи жилья за год в целом).
Основными владельцами таких квартир становятся специалисты отрасли высоких технологий – на них приходится почти треть покупок. Однако упомянутое число купленных элитных квартир существенно меньше, чем в прежние годы. Только в минувшем количество покупателей дорогостоящих квартир сократилось на 31% по сравнению с 2021-м, причем в Тель-Авиве снижение оказалось еще более значительным – 38%. А за два последних года покупки элитного жилья уменьшились почти наполовину — на 48%. Одну причину явления мы уже назвали: повышение процентных ставок на банковские ссуды. Вторая причина состоит в некотором ослаблении сферы хайтека, которое выразилось в увольнении многих высокооплачиваемых специалистов и наборе новых, менее требовательных кадров.
Принято считать, что большое количество жилья в Израиле скупают зарубежные инвесторы. Но если это правило применимо к Иерусалиму – там действительно почти половина элитных квартир приобретается, в основном, богатыми евреями диаспоры, то в Тель-Авиве иностранцы покупают всего 5% подобного жилья, а в Герцлии и вовсе 2%. При этом средняя цена роскошной квартиры в этом городе достигла 26 млн шекелей, а в Тель-Авиве — "всего" 19,5 млн шекелей.
Если приобретение дорогих квартир высокооплачиваемыми специалистами хайтека и зарубежными инвесторами можно понять, то не очень ясно, каким образом к ним присоединилась другая группа покупателей — импортеры в сфере розничной торговли. Да-да! В то время как работники сферы высоких технологий довольствуются квартирами стоимостью в 10 млн шекелей, а сотрудники финансовой сферы покупают в среднем за 13 млн шекелей, крупные импортеры выкладывают за жилье 20 и более миллионов. Только они и могут себе это позволить, поскольку их ежемесячный доход составляет – по данным минфина, — 450 тысяч шекелей!
Не люблю считать деньги в чужих карманах. И могу только порадоваться за программистов, биотехнологов, разработчиков фантастической медицинской аппаратуры, чьи доходы позволяют жить в элитных квартирах и домах. У меня могут быть претензии к высокопоставленным сотрудникам финансовой и страховой сферы – за непомерные в сравнении с интенсивностью труда зарплаты и регулярные дивиденды, позволяющие им купаться в роскоши. Но – импортеры?!
Экономический обозреватель газеты "Маарив" Шломо Маоз совершенно справедливо отмечает: данные о доходах тех, кто занимается импортом, и приобретаемых ими элитных квартирах явно указывают на отчаяние потребителей, вынужденных втридорога платить за товары, которые за границей стоят на десятки и сотни процентов меньше, чем в Израиле.
Все обещания властей – нынешней и предыдущих — усилить конкуренцию посредством принятия соответствующих законов и правил канули в небытие. Обещания отдельно, реальность — отдельно. В результате поправок из Закона о хозяйственном регулировании на 2023-2024 годы исчезли разделы, призванные приструнить крупных импортеров, ставших практически монополистами популярных брендов на местном рынке. Какие же прибыли нужно получать, ничего не производя, а занимаясь только куплей-продажей, чтобы в строке месячной заработной платы стояла шестизначная цифра? О таком, видимо, не могли мечтать и венецианские купцы. Выходит, что на фоне безудержного повышения цен на продукты питания и на другие повседневные товары основными покупателями роскошных вилл и квартир остаются импортеры и финансисты. Ну, а что же остальные желающие приобрести новое жилье, то есть наши обычные соотечественники?
На фоне повышения процентных ставок и снижения реальных доходов населения нет ничего удивительного в том, что объем выдачи ипотечных ссуд в феврале текущего года уменьшился вдвое по сравнению с аналогичным месяцем 2022-го. Правда, рост процентных ставок приводит к снижению экономической активности, за которым, как правило, следует и снижение цен на недвижимость. Однако здесь нас ожидает другой подвох: стремительная девальвация шекеля уже оказывает влияние не только на стоимость многих потребительских товаров и поездок за границу, дорожают также строительные материалы. Массовому потребителю это меньше бросается в глаза, но покупатели нового жилья могут вскоре ощутить на себе повышение цен. Например, значительную часть используемых в строительстве алюминиевых и железных изделий ввозят в Израиль из Турции, а там недавно произошло разрушительное землетрясение, которое уже сказывается на импорте из этой страны. В сочетании с падением курса шекеля стихийное бедствие привело к подорожанию турецких металлических изделий на 12%. К этому следует добавить и глобальный сбой в цепочке мировых поставок вследствие эпидемии коронавируса, повышение цен на энергоносители, последствия войны, развязанной Россией против Украины. Украина – один из пяти крупнейших производителей металлопроката и металлических изделий. Но, по крайней мере, одно крупное предприятие, занимавшееся их выпуском, полностью разрушено. Да и сама Россия играла заметную роль на этом рынке…
Рынок жилья вместе со всей индустрией жилищного строительства переживают сегодня нелегкие времена. С одной стороны, закуплены земельные участки, и нужно строить новое жилье, а с другой – происходит перегрев рынка из-за непроданных 50 тысяч квартир. Быть может, кому-то стоит воспользоваться ситуацией и сбить у кабланов цену на квартиру, а кому-то подождать снижения инфляции и, соответственно, банковской учетной ставки, прежде чем оформлять ипотеку? Как говорится, думайте сами, решайте сами.
[nn]
