Как известно, один из показателей экономического благополучия страны — цены на жилье. В процветающих странах, где у местного населения нет особых стимулов для эмиграции, и которые привлекают к себе иммигрантов, цены на жилье, как правило, достаточно высоки и имеют тенденцию к дальнейшему росту
Владимир ГАЙ
И, наоборот: в странах с низким уровнем жизни, где работоспособное население мечтает об эмиграции, цены неминуемо снижаются. Вот почему для прогноза развития экономической ситуации после окончания пандемии эксперты во всем мире, прежде всего, пытаются понять, что происходит и что может произойти на рынке недвижимости.
Увы, ситуация вырисовывается неутешительная. В Австралии на фоне роста безработицы и снижения покупательной способности населения цены на жилье упали на несколько процентов и, по всем оценкам, до конца года снизятся еще не менее, чем на 10%. В Испании падение цен на квартиры до конца 2020-го прогнозируется в интервале 9-20%. Правда, испанцы надеются, что кризис продлится недолго: правительство обещало удержать экономику на плаву, а низкие цены непременно привлекут зарубежных инвесторов, в результате чего рынок недвижимости быстро восстановится — как уже однажды было после кризиса 2008 года. В Италии на фоне эпидемии за последние два месяца было расторгнуто 20 тысяч договоров на покупку жилья, а цены на новые квартиры и квартиры со вторых рук пребывают в режиме свободного падения.
Но нас, разумеется, интересует, как будет развиваться ситуация на квартирном рынке в Израиле.
Стоит заметить, что инициативы ушедшего в отставку министра финансов Моше Кахлона принесли плоды, пусть и не столь внушительные, как ожидалось. Благодаря проекту "Мехир ле-миштакен" ("Цена для новосела"), динамика цен на жилье несколько замедлилась: если за последнее десятилетие цены на квартиры выросли в среднем на 2,4%, то в 2019-м, по данным ЦСБ, только на 1,73%. Продолжающийся рост цен объясняется стабильным спросом на жилье и тем, что израильтяне, как бы ни жаловались на дороговизну, могут себе позволить покупку квартиры. Этому способствовал и низкий процент на ипотечную ссуду, и почти полное отсутствие безработицы, и постоянный рост реальной заработной платы, и, безусловно, высокие темпы естественного прироста населения. В результате в 2019 году свою первую квартиру приобрели 44 тысячи семей, и это — самый высокий показатель за десятилетие.
В принципе, последняя цифра более или менее отражает потребность израильтян в новом жилье, и долгосрочные планы минстроя были составлены так, чтобы не возникло его дефицита ни в ближайшем, ни в отдаленном будущем. В 2020 году, по этим планам, подрядчики должны были сдать 52 тысячи единиц жилья — рекордный показатель десятилетия, в 2020-2025 гг. ежегодно предполагалось сдавать в эксплуатацию по 55 тысяч единиц жилья, а далее до 2040-го эта цифра должна плавно увеличиться до 67 тысяч квартир в год. Но все это планировалось без учета вспышки эпидемии коронавируса, а ее влияние на ситуацию может оказаться весьма велико и ощущаться еще очень долго.
Начнем с напоминания о том, что многие потеряли работу. В некоторых семьях без заработка остались оба супруга, и если еще вчера они жили с чувством уверенности в завтрашнем дне, то сегодня пребывают в психологическом и экономическом трансе. В ЦСБ утверждают, что если реальные показатели безработицы в декабре составят порядка 10%, это можно будет считать успехом, а если они опустятся до отметки в 7%, то успехом грандиозным. А ведь потеря работы — только первая и самая непосредственная причина падения доходов. За ней неминуемо последует другая: экономические трудности, с которыми столкнулись предприниматели, приведут — уже привели — к притоку на рынок свободной рабочей силы, замораживанию зарплат тех, кто сумел сохранить работу, и снижению зарплат новых работников. Как следствие, многие из тех, кто до эпидемии всерьез задумывался о покупке квартиры, могут отказаться от этих планов. Некоторые планировавшие купить 5-6-комнатные квартиры, предпочтут более скромные варианты. У многих безработных могут возникнуть трудности с выплатой машканты, и они поспешат выставить квартиры на продажу (в первую очередь, те, кто покупал квартиру в качестве инвестиции). У других квартира будет отобрана за долги. На фоне спада туризма пожелают продать квартиры и те, кто держал их для сдачи в аренду в качестве апартаментов…
Все это неминуемо приведет к тому, что в 2020-2021 гг. цены на жилье понизятся — с этим никто не спорит. Эксперты спорят лишь о том, каким будет снижение: по самым пессимистичным прогнозам оно составит 10%, по самым оптимистичным — 5%.
В первую очередь и заметнее всего упадут цены на сверхдорогие виллы и большие квартиры в центре страны. Масштабы падения будут зависеть от того, как стойко выдержит удар израильский хайтек, поскольку именно работники этой отрасли народного хозяйства являются основными покупателями дорогостоящего жилья. Впрочем, цены на такое жилье снизятся в любом случае, прежде всего, из-за высокой стоимости содержания. В целом же снижение цен будет наблюдаться во всех районах страны и на все виды недвижимости. И меньше всего, по мнению экспертов, цены могут упасть на квартиры в старых — так называемых "амидаровских" — домах, а спрос на них, напротив, вырастет.
Одним из факторов снижения цен на новые квартиры станет то, что правительство с учетом дополнительных расходов, которые легли на его плечи, просто не сможет выполнить свои обязательства по развитию инфраструктуры новостроящихся районов. Между тем, цена на квартиры в новостройках в значительной степени была обусловлена уверенностью покупателей в том, что сразу после вселения они будут жить в благоустроенном районе с развитой инфраструктурой и, соответственно, высоким уровнем качества жизни. Снижение последнего показателя может привести к обвалу цен.
Со своей стороны, падение спроса и цен на квартиры неминуемо ударит по строительным подрядчикам, которые уже сейчас затрудняются не только с началом новых проектов, на которые уже получили все разрешения (этот процесс в Израиле занимает около пяти лет), но и с завершением начатых. Прежде всего, это связано с дефицитом квалифицированной рабочей силы из-за невозможности использовать китайских гастарбайтеров.
Вслед за рынком недвижимости, говорят эксперты, неминуемо рухнут и банки, а это ударит абсолютно по всем слоям населения. Понятно, что года через два после стагнации цены на жилье снова пойдут в рост, но до этого надо еще дожить, к тому же столь резкие ценовые перепады всегда плохи, особенно для представителей среднего класса.
В качестве мер, которые могут несколько сдержать падение цен на жилье, эксперты предлагают снизить налог на покупку недвижимости, который в ряде случаев непомерно высок (максимальная величина составляет 8% от стоимости квартиры). Государству, по их мнению, следует продолжить начатое Моше Кахлоном и Йоавом Галантом в качестве министра строительства облегчение бюрократических процедур при выдаче разрешений на строительство: они должны занимать не более 2-3 лет. С учетом размеров Израиля целесообразно развивать высотное строительство и поощрять иностранные инвестиции в развитие рынка недвижимости и строительную индустрию. В противном случае многие состоятельные израильтяне бросятся вкладывать сбережения в иностранную недвижимость, и от этого наша экономика уж точно не выиграет.
[nn]
